Cuando una persona se plantea vender su vivienda, una de las primeras preguntas que suele hacerse es cuánto cuesta realmente realizar la operación.
Además del precio de venta, existen impuestos, gastos y trámites asociados que conviene conocer antes de poner una vivienda en el mercado.
Algunos aparecen en la mayoría de las compraventas, mientras que otros dependen de la situación concreta del propietario, de si existe una hipoteca pendiente o de la normativa aplicable en cada comunidad autónoma o municipio.
Conocer estos costes con antelación permite planificar mejor la operación, calcular con más precisión el resultado económico final y evitar sorpresas durante el proceso de venta.
Principales costes al vender una vivienda
Al vender una vivienda pueden aparecer varios tipos de gastos. Los más habituales están relacionados con la tributación de la operación, la situación financiera del inmueble y la documentación necesaria para formalizar la compraventa.
A continuación se explican los más relevantes.
IRPF por la ganancia patrimonial
Cuando una vivienda se vende por un precio superior al de adquisición, la diferencia entre ambos valores puede generar una ganancia patrimonial que debe declararse en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Para calcular esa ganancia no basta con restar el precio de compra al precio de venta.
También se tienen en cuenta otros elementos, como por ejemplo:
- el valor de adquisición de la vivienda
- el valor de transmisión
- los gastos e impuestos asociados a la compra y a la venta
- las inversiones o mejoras realizadas en el inmueble
El importe final a pagar dependerá del resultado de ese cálculo y de la tributación aplicable a la base del ahorro en el IRPF.
Además, en determinados supuestos pueden existir exenciones o reducciones, como ocurre por ejemplo con la reinversión en vivienda habitual o con la venta de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años.
Este impuesto se liquida en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio en el que se produce la venta.
En este artículo explico con mas detalle qué impuestos se pagan al vender una propiedad
Plusvalía municipal
Otro de los impuestos que puede aparecer al vender una vivienda es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal.
Se trata de un tributo que se paga al ayuntamiento donde se encuentra el inmueble y que grava el incremento de valor del suelo durante el periodo en que el propietario ha tenido la vivienda.
Tras las modificaciones normativas recientes, este impuesto solo se devenga cuando existe incremento de valor del terreno.
Su cuantía depende de factores como:
- el valor catastral del suelo
- el tiempo transcurrido desde la adquisición
- la ordenanza fiscal del ayuntamiento
- la existencia o no de incremento real de valor
Cancelación de hipoteca, si la vivienda aún la tiene
Si la vivienda tiene una hipoteca pendiente en el momento de la venta, normalmente será necesario cancelarla.
Esto implica dos posibles pasos:
- Cancelación económica, es decir, pagar al banco el capital pendiente.
- Cancelación registral, que consiste en eliminar la carga hipotecaria del Registro de la Propiedad.
En este proceso pueden aparecer gastos como:
- comisiones por amortización o cancelación anticipada previstas en el préstamo
- gastos de notaría y registro para la cancelación registral
- gastos de gestoría si se encarga el trámite a un tercero
La existencia y el importe de estos costes dependen de las condiciones del préstamo y de cómo se gestione la cancelación.
Certificado de eficiencia energética
Para vender una vivienda en España es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética.
Este documento evalúa el consumo energético del inmueble y asigna una calificación que debe figurar en el anuncio de venta.
El certificado debe ser emitido por un técnico competente y tiene una vigencia limitada en el tiempo, por lo que si no existe uno válido será necesario obtenerlo antes de comercializar la vivienda.
Honorarios de agencia inmobiliaria (si interviene)
Cuando la vivienda se vende a través de una agencia inmobiliaria, pueden existir honorarios de representación o de intermediación.
La cuantía depende del acuerdo entre el propietario y la agencia, así como de los servicios incluidos en la comercialización de la vivienda.
Por este motivo conviene revisar previamente las condiciones del encargo de venta y el alcance de los servicios ofrecidos.
Otros gastos o documentos que pueden ser necesarios
Además de los anteriores, en algunas operaciones pueden aparecer otros gastos o trámites complementarios.
Entre ellos pueden encontrarse, por ejemplo:
- certificados o documentación relacionada con la vivienda
- certificados de comunidad de propietarios
- nota simple registral
- cédula de habitabilidad o documento equivalente en aquellas comunidades autónomas donde se exija
- determinados trámites administrativos según las características del inmueble
Los requisitos concretos pueden variar según la normativa autonómica y la situación del inmueble.
El coste de vender una vivienda no es solo fiscal.
Cuando se analiza cuánto cuesta vender una vivienda, no solo hay que tener en cuenta los impuestos.
También influyen otros factores que pueden afectar al resultado económico final de la operación.
Por ejemplo:
- el tiempo que la vivienda permanece en el mercado
- el precio de salida
- el estado del inmueble
- la estrategia utilizada para presentarlo a los compradores
Una mala planificación puede obligar a realizar rebajas posteriores o retrasar la operación más de lo previsto.
¿Cuánto puede costar en total vender una vivienda?
Cada operación es diferente, pero al sumar impuestos, certificados, posibles gastos financieros y otros trámites, vender una vivienda puede suponer varios miles de euros en costes asociados.
Por eso conviene analizar con antelación la situación fiscal, financiera y documental del inmueble antes de iniciar el proceso de venta.
Antes de poner una vivienda en venta
Antes de iniciar la venta de una vivienda conviene revisar con detalle la situación jurídica, fiscal y documental del inmueble.
Comprender los posibles costes de la operación permite fijar un precio más realista, evitar incidencias durante la compraventa y tomar decisiones con mayor seguridad.
Antes de poner una vivienda en venta conviene analizar varios factores: el valor real del inmueble, los impuestos de la operación, los costes asociados y el tipo de comprador que puede estar interesado.
Antes de tomar la decisión de vender una vivienda conviene analizar varios factores.
En esta guía explico el proceso completo: cómo analizar una vivienda antes de ponerla en venta.
Sobre la autora
Este artículo ha sido escrito por Maribel García, agente inmobiliaria especializada en el análisis estratégico del mercado y en la preparación de viviendas antes de salir a la venta.
Si estás pensando en vender tu vivienda y quieres analizar con calma los gastos que tendrás al vender tu propiedad, puedes contactar conmigo aquí.