El peligro de fiarse de los valoradores online.
Una de las primeras cosas que muchas personas hacen cuando empiezan a pensar en vender su vivienda es buscar en internet: “cuánto vale mi casa”.
Es una reacción lógica. Antes de tomar una decisión tan importante, queremos tener una referencia del precio.
Por eso los valoradores online se han vuelto tan populares. En pocos segundos ofrecen una estimación aproximada del valor de una vivienda.
El problema es que esas estimaciones suelen basarse en datos muy generales y no tienen en cuenta muchos factores que influyen de forma decisiva en el precio real de mercado.
Y basar una decisión tan importante en ese tipo de cálculos puede llevar a cometer uno de los errores más caros al vender una vivienda.
Cómo funcionan realmente los valoradores online
Los valoradores automáticos calculan el precio utilizando principalmente datos estadísticos, como por ejemplo:
- precios medios de la zona
- superficie de la vivienda
- datos del catastro o del registro
- estadísticas de ventas anteriores
Con esa información generan una estimación automática.
Pero ese cálculo se basa en información muy general y no puede tener en cuenta muchas de las características que realmente influyen en el valor de una vivienda.
El problema de los datos con los que trabajan
Muchos de los datos que utilizan estos sistemas no reflejan el mercado real en ese momento.
Por ejemplo, los portales inmobiliarios saben a qué precio se publica una vivienda, pero no saben a qué precio se vende realmente.
Cuando una vivienda se vende, el anuncio simplemente desaparece del portal. El precio final al que se cierra la operación solo lo conocen las partes implicadas.
Además, muchos datos proceden del Registro de la Propiedad, y ahí el desfase puede ser importante.
Desde que un comprador hace una oferta hasta que la operación queda inscrita en el registro pueden pasar varios meses.
El proceso habitual suele incluir varias fases:
- negociación y aceptación de la oferta
- firma de contrato de compraventa o arras
- financiación o hipoteca (tasación, aprobación, firma FEIN…)
- preparación de la escritura
- firma en notaría
- tramitación por parte de una gestoría
- inscripción en el Registro de la Propiedad
Entre todos estos pasos pueden pasar fácilmente cuatro, cinco o incluso seis meses.
En un mercado que cambia con rapidez, ese desfase puede significar que los datos que utiliza el algoritmo reflejen precios de hace medio año.
El mercado cambia constantemente
El valor de una vivienda no es una cifra fija que permanece igual en el tiempo.
El mercado inmobiliario cambia continuamente y el precio de las viviendas depende en gran parte de la relación entre oferta y demanda en cada momento.
En periodos en los que el mercado está subiendo, pequeñas variaciones en la oferta disponible pueden hacer que los precios cambien rápidamente.
Por eso basar una decisión en datos que reflejan operaciones de hace varios meses puede dar una imagen muy poco precisa del mercado actual.
El precio al que vendió tu vecino puede no ser una referencia válida
Muchos propietarios toman como referencia el precio al que vendió un vecino hace algún tiempo.
Sin embargo, el momento en el que se vende una vivienda influye mucho en el resultado final.
Puede ocurrir que cuando esa vivienda se vendió hubiera varias propiedades similares en el mercado, lo que aumentaba la competencia entre vendedores y presionaba los precios a la baja.
Pero cuando decides vender puede ocurrir lo contrario.
Si en ese momento hay menos viviendas similares disponibles, la competencia es menor y el mercado puede aceptar precios más altos.
Por eso el precio al que se vendió una vivienda hace unos meses no siempre es una referencia fiable para fijar el precio actual.
El mercado no se limita a tu barrio o urbanización
Otro factor importante es que los compradores rara vez comparan un único barrio, una única urbanización o una sola calle.
Quien busca vivienda en una zona concreta suele comparar también con otras zonas cercanas que ofrecen alternativas similares.
Si en esas zonas existen viviendas comparables a mejor precio, eso influirá directamente en lo que los compradores están dispuestos a pagar.
Por eso, para entender el valor real de una vivienda, no basta con analizar lo que ocurre dentro de una zona concreta. También es necesario tener en cuenta las alternativas que el comprador está considerando en el mercado.
Todo lo que un algoritmo no puede ver
Hay muchos factores que influyen en el valor de una vivienda que un valorador automático no puede analizar correctamente.
Entre ellos, aspectos como:
- la orientación
- la luminosidad
- las vistas
- el ruido del entorno
- la distribución de la vivienda
- el estado real del inmueble
- el estado del edificio
Dos viviendas con características aparentemente similares pueden tener diferencias importantes de precio por estos motivos.
El precio depende también del comprador potencial
El valor de una vivienda no depende únicamente de sus características físicas o de su ubicación.
También depende del tipo de comprador es el más probable para esa propiedad y qué aspectos valora realmente ese perfil.
No todos los compradores buscan lo mismo ni toman sus decisiones por los mismos motivos. Por eso, entender quién puede estar interesado en una vivienda es una parte importante a la hora de analizar su valor real en el mercado.
En otro artículo explico con más detalle por qué identificar al comprador potencial es uno de los pasos más importantes al vender una vivienda.
El error más caro: fijar mal el precio desde el principio
Cuando el precio se fija basándose únicamente en una estimación automática, es fácil cometer uno de estos dos errores.
Salir al mercado con un precio demasiado alto puede hacer que los compradores no llamen y que la vivienda permanezca demasiado tiempo en los portales.
Salir al mercado con un precio demasiado bajo puede provocar que la vivienda se venda rápidamente, pero dejando mucho dinero sobre la mesa.
En ambos casos, un error en el precio inicial puede suponer una diferencia de decenas de miles de euros en el resultado final de la venta.
Antes de fijar el precio de una vivienda
Un valorador automático puede ofrecer una referencia orientativa, pero no puede sustituir un análisis real del mercado.
El precio correcto de una vivienda no se obtiene con una fórmula automática ni con un cálculo rápido en internet.
Se construye analizando el mercado actual, las viviendas que compiten en ese momento, las alternativas que tiene el comprador y el perfil de comprador más probable para esa propiedad.
Y en una operación tan importante como la venta de una vivienda, empezar con un precio mal calculado puede convertirse en el error más caro de todo el proceso.
Antes de poner una vivienda en venta conviene analizar varios factores: el valor real del inmueble, los impuestos de la operación, los costes asociados y el tipo de comprador que puede estar interesado.
Sobre la autora
Este artículo ha sido escrito por Maribel García, agente inmobiliaria especializada en el análisis estratégico del mercado y en la preparación de inmuebles antes de salir a la venta.
Si estás pensando en vender tu vivienda y quieres analizar cuál podría ser su valor real en el mercado actual, puedes contactar conmigo aquí.