Muchas familias piensan que, si algún día necesitan dinero para pagar cuidados o afrontar determinados gastos, siempre podrán vender la vivienda del propietario.
Sin embargo, existe una situación que puede complicar mucho las cosas: la pérdida de capacidad legal para firmar.
Cuando el propietario ya no puede firmar por sí mismo, la venta de la vivienda no puede hacerse directamente, aunque toda la familia esté de acuerdo. En esos casos suele ser necesario iniciar un procedimiento judicial para poder realizar la operación.
Por eso, cuando una vivienda pertenece a una persona mayor, anticiparse también forma parte de la estrategia antes de ponerla en venta.
Si quieres entender mejor qué conviene analizar antes de poner una vivienda en venta, puedes ver también este contenido:
Qué ocurre cuando el propietario ya no puede firmar
Para vender una vivienda es imprescindible que el propietario pueda prestar su consentimiento de forma válida en la firma de la escritura.
Si una persona pierde la capacidad para comprender o firmar el acto de venta —por ejemplo debido a un deterioro cognitivo importante— el notario no puede autorizar la operación.
En ese momento, aunque los hijos o familiares estén de acuerdo con vender la vivienda, la operación no puede formalizarse de forma directa.
En muchos casos será necesaria una autorización judicial
Cuando el propietario ya no puede firmar por sí mismo, normalmente hay que iniciar un procedimiento judicial para que un juez autorice la venta del inmueble.
Dependiendo de la situación, puede ser necesario:
- iniciar un procedimiento de apoyo judicial (curatela u otras medidas de apoyo)
- justificar ante el juez que la venta es conveniente para la persona afectada
- solicitar autorización judicial específica para vender la vivienda
- Este proceso puede alargarse varios meses.
Mientras tanto, la vivienda no puede venderse.
Por qué muchas familias descubren este problema demasiado tarde
Este tipo de situaciones suele aparecer cuando la familia necesita liquidez con cierta urgencia.
Por ejemplo:
- para pagar cuidados o asistencia
- para afrontar una residencia
- para reorganizar el patrimonio familiar
En ese momento se plantea vender la vivienda… y es cuando se descubre que el propietario ya no puede firmar.
Entonces comienza un proceso judicial que puede retrasar la operación durante meses.
Una posible solución: otorgar un poder notarial mientras el propietario está bien
Cuando una vivienda pertenece a una persona mayor, una forma de anticiparse a estas situaciones puede ser otorgar un poder notarial mientras el propietario conserva plenamente su capacidad.
Mediante un poder notarial, el propietario puede autorizar a una persona de su confianza para actuar en su nombre en determinadas operaciones, incluida la venta de un inmueble si así se establece.
De este modo, si en el futuro apareciera una pérdida de capacidad que impidiera firmar personalmente, la persona designada podría gestionar la operación dentro de los límites del poder otorgado.
Esto puede evitar que la familia tenga que iniciar un procedimiento judicial para vender la vivienda.
El poder notarial puede otorgarse a una o varias personas
El propietario puede decidir otorgar el poder a una sola persona o a varias.
Por ejemplo:
- a un hijo concreto
- a varios hijos
- a varias personas que deban actuar conjuntamente
La forma concreta depende de la confianza, de la situación familiar y de cómo quiera organizarse la toma de decisiones.
Por eso conviene analizar cada caso con calma antes de otorgar el poder.
Cuando la vivienda pertenece a personas mayores conviene anticiparse
Cada familia y cada situación son diferentes. Pero cuando una vivienda pertenece a personas de edad avanzada conviene revisar con tiempo algunos aspectos importantes:
- si el propietario mantiene plena capacidad para firmar
- si existe la posibilidad de necesitar liquidez en el futuro
- si conviene organizar la gestión del patrimonio con antelación
En muchos casos, analizar estas situaciones antes de poner una vivienda en venta puede evitar problemas importantes más adelante.
Conclusión
La venta de una vivienda requiere que el propietario pueda prestar su consentimiento en el momento de la firma.
Si esa capacidad se pierde, la operación puede requerir autorización judicial y el proceso puede alargarse varios meses.
En muchas ocasiones, la diferencia entre una operación sencilla y un procedimiento largo está en las decisiones que se toman antes de que aparezca el problema.
Por eso, cuando una vivienda pertenece a personas mayores, anticiparse también forma parte de una buena estrategia antes de ponerla en venta.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una vivienda si el propietario ya no puede firmar?
En la mayoría de los casos será necesario iniciar un procedimiento judicial para que un juez autorice la venta, lo que puede retrasar la operación.
¿Puede evitarse este problema?
En algunas situaciones puede anticiparse otorgando un poder notarial mientras el propietario conserva plenamente su capacidad.
¿El poder notarial puede darse a varias personas?
Sí. El propietario puede otorgarlo a una sola persona o a varias, y puede establecer si deben actuar conjuntamente o si cualquiera puede hacerlo por separado.
Antes de poner en venta una vivienda conviene analizar la situación
Muchas decisiones importantes relacionadas con la venta de una vivienda se toman antes de ponerla en el mercado.
Analizar con tiempo la situación familiar, legal y fiscal puede evitar problemas y facilitar que la operación se realice cuando realmente sea necesario.
Si estas en una situación similar y quieres analizar tu caso antes de tomar una decisión, puedes escribirme aquí:
Sobre la autora
Soy Maribel García me dedico a analizar las situaciones que conviene revisar antes de poner una vivienda en venta, especialmente cuando intervienen factores familiares, legales o personales.
En esta web comparto ideas y casos reales que ayudan a entender mejor qué decisiones conviene tomar antes de iniciar una venta.